Spółdzielnie mieszkaniowe. Prawo do mieszkania

Większość z nas mieszka w mieszkaniach wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Wyjaśniamy jakie są rodzaje własności takich lokali oraz jakie ma to skutki prawne.

Zdjęcie

Możliwe jest przekształcenie mieszkań lokatorskich tylko w odrębną własność. /123/RF PICSEL
Możliwe jest przekształcenie mieszkań lokatorskich tylko w odrębną własność.
/123/RF PICSEL

Mieszkania lokatorskie

należą do spółdzielni. Jak sama nazwa wskazuje, osoby które w nich mieszkają są lokatorami, czyli niejako wynajmują te lokale od spółdzielni. Nie mogą więc ich sprzedać, podarować albo zapisać komuś w spadku.

Takich mieszkań jest stosunkowo mało. W 2007 r. weszły bowiem w życie przepisy, dzięki którym lokatorskie prawo do lokalu za symboliczną opłatą można było przekształcić na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Skorzystało z nich bardzo wiele osób.

Reklama

Obecnie możliwe jest przekształcenie mieszkań lokatorskich tylko w odrębną własność.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

to dosyć dziwna forma prawna tzw. niepełnej własności. Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia, ale osoba, która ma do niego prawo własnościowe może je np. sprzedać. Musi jednak na to uzyskać zgodę spółdzielni (co jest tylko formalnością). Mieszkanie to podlega także dziedziczeniu, tak jak inne składniki majątku.

Można dla niego założyć księgę wieczystą i wpisać hipotekę (czyli wziąć kredyt lub pożyczkę pod zastaw mieszkania). By mieć takie własnościowe prawo, nie trzeba być członkiem spółdzielni, choć zazwyczaj się to opłaca, bo wówczas płacimy niższy czynsz.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

możemy przekształcić w odrębną własność

Wówczas staniemy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania i współwłaścicielami budynku, w którym mieszkamy oraz gruntu, na którym został on wybudowany. Takie przekształcenie (nazywane też uwłaszczeniem) musi mieć formę aktu notarialnego. Na szczęście opłata notarialna, którą ponosi właściciel mieszkania, nie jest bardzo wysoka, bo nie zależy od wartości lokalu.

Według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych opłata notarialna wynosi 1/4 najniższego wynagrodzenia, taki jest także koszt założenia księgi wieczystej i wpisu do niej. Koszty uwłaszczenia wynoszą więc około 600 zł (razem z wypisami aktu notarialnego).

Przy takim przekształceniu nie jest pobierany podatek od czynności cywilnoprawnych. Spółdzielnia nie ma prawa odmówić nam ustanowienia odrębnej własności. Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy grunt na którym znajduje się budynek mieszkalny ma nieuregulowany stan prawny. Aby rozpocząć proces uwłaszczenia, musimy złożyć odpowiedni pisemny wniosek do spółdzielni (poprośmy o poświadczenie daty złożenia na kopii). W związku ze złożeniem wniosku oraz jego rozpatrzeniem nie ponosimy żadnych opłat.

Spółdzielnie mają pół roku od otrzymania wniosku na zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. W momencie, gdy chociaż jedno z mieszkań w danym budynku zostanie przekształcone, automatycznie, z mocy prawa, budynek przekształca się we wspólnotę mieszkaniową. To nie oznacza, że spółdzielnia przestaje nim zarządzać, sprawuje bowiem zarząd powierzony.

Lokale spółdzielcze

■ Cena mieszkania jest przeważnie taka sama, niezależnie czy kupujemy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy pełną jego własność. Przeważnie nie ma też problemu z ubieganiem się o kredyt na zakup mieszkania spółdzielczego. Jeśli nie ma ono założonej księgi wieczystej, to szybko można ten brak nadrobić. Bank na to poczeka, nakładając na kredytobiorcę w miarę niewielką opłatę za dodatkowe ubezpieczenie.

Niestety, nie zawsze jest tak idyllicznie. Problem z zaciągnięciem kredytu hipotecznego pojawia się, gdy spółdzielnia nie ma uregulowanego prawa do gruntu pod budynkiem. Wtedy nie można założyć księgi wieczystej do lokalu kupowanego w takim bloku, a więc nie ma co liczyć na kredyt hipoteczny. Bez księgi wieczystej bank nie będzie miał gdzie wpisać hipoteki. Mieszkania z takim problemem są w efekcie znacznie niżej wyceniane przez rynek, bo większość osób, kupując dziś nieruchomość, potrzebuje kredytu.

Konsultacja: prawnik Adrianna Łuczak

Artykuł pochodzi z kategorii: Mieszkanie

Świat & Ludzie
Więcej na temat:

Zobacz również