Darowizna czy dożywocie: która umowa będzie lepsza?

Plusy i minusy obu aktów notarialnych plus zasady zwolnienia z podatku.

Rodzice i dziadkowie często myślą o tym, by za życia przekazać bliskim dom, mieszkanie, gospodarstwo. Ale nie zawsze wiedzą, jak to zrobić i z czym wiąże się podpisanie umów. Objaśniamy różne rozwiązania.

Najpierw powinniśmy przemyśleć, czy przekazując mieszkanie, chcemy sobie zapewnić dach nad głową i środki do życia. Jeśli tak – dobrym rozwiązaniem może być umowa o dożywocie.

Reklama

Natomiast jeśli nie oczekujemy od obdarowanego, że będzie nas utrzymywał, bo mamy np. własną emeryturę i jakiś majątek – możemy zrobić darowiznę. Warto to wszystko dokładnie przemyśleć, żeby potem nie mieć problemów, bo takie umowy notarialne bardzo trudno odwołać. Zazwyczaj wiąże się to z uciążliwą sprawą w sądzie. Warto pamiętać, że darowizna jest zwolniona z podatku od darowizn, jeśli przekazują ją sobie osoby najbliższe, czyli należące do I grupy podatkowej: małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie, wnuki, rodzeństwo, macocha, ojczym oraz pasierbowie.

Natomiast umowa o dożywocie w ogóle nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, więc tego podatku nie ma. Od niedawna nie ma również podatku dochodowego od umowy dożywocia.

Umowa o dożywocie tak się nazywa, bo ma zapewnić dożywotnie utrzymanie osobie, która przekazuje mieszkanie. Jaka to ma być konkretnie opieka?

Warunki „dożywotniego utrzymania” muszą być dokładnie spisanie w akcie notarialnym. Nabywca, czyli osoba, która otrzymuje nieruchomość, jest zobowiązana nie tylko zapewnić dach nad głową osobie, od której to mieszkanie dostała, ale też musi tej osobie zapewnić: jedzenie, ubranie, światło, opał, pomoc medyczną i pielęgnowanie w chorobie, wreszcie pogrzeb (zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego).

A jeśli mieszkanie przekazujemy w darowiźnie, możemy żądać coś w zamian?

Nie, ponieważ umowa darowizny jest nieodpłatna. Obdarowany ma co najwyżej moralny obowiązek wspierania osoby, która dała mu w darowiźnie mieszkanie. Zatem jeżeli chcemy mieć pewność, że po przekazaniu darowizny nie pozostaniemy bez dachu nad głową, może warto umowę darowizny połączyć z ustanowieniem tak zwanej służebności osobistej.

Wówczas będziemy uprawnieni do korzystania z całości lub części darowanego mieszkania, np. kuchni i łazienki oraz mieć jeden pokój tylko dla siebie.  

Komu można przekazać mieszkanie czy dom na podstawie umowy o dożywocie?

Każdemu – nie ma ograniczeń. Jednak najczęściej takie umowy są zawierane w rodzinie, bo przecież w przekazanym w dożywocie mieszkaniu zazwyczaj obie strony wspólne zamieszkują. Ale oczywiście jest możliwość przekazania mieszkania na podstawie umowy o dożywocie osobie obcej.

Należy jednak być ostrożnym, bo nabywca ma prawo sprzedać mieszkanie... z osobą, która ma w tym lokalu prawo dożywotniego zamieszkiwania! Gdyby do tego doszło, to osoba, która przekazała mieszkanie, może żądać od nabywcy np. dożywotniej renty. Zwykle takie sprawy kończą się w sądzie...

Czy w darowiźnie też można przekazać mieszkanie dowolnie wybranej osobie?

Tak, obdarować można nie tylko najbliższą osobę, ale też z dalszej rodziny, a nawet obcą. Ale tylko osoby najbliższe, czyli z I grupy podatkowej są zwolnione z podatku. Dalsi krewni, II grupa podatkowa i osoby obce – III grupa podatkowa – płacą podatek. Jaki – piszemy na pasku obok.

A czy w dożywocie można przekazać np. samochód?

Nie. Na podstawie umowy o dożywocie można przekazać tylko nieruchomość. Gdy więc chcemy ofiarować komuś auto czy inne rzeczy, np. obraz, biżuterię, gotówkę – możemy je przekazać w darowiźnie (art. 888 i 908 k.c.).

Gdy darowizną są rzeczy ruchome, nie jest konieczny akt notarialny. Wystarczy zwykła pisemna umowa i po prostu przekazanie rzeczy osobie obdarowanej. Obdarowany samodzielnie musi zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego.

Gdy przekazujemy mieszkanie w darowiźnie albo jako dożywocie, należy dokonać też wpisów w księdze wieczystej?

Tak, notariusz po sporządzeniu umowy zgłasza ten fakt do sądu ksiąg wieczystych. Na podstawie aktu notarialnego nabywca zostaje wpisany do księgi jako właściciel. Przy umowie o dożywocie dodatkowo umieszczany jest w księdze wieczystej wpis o prawie dożywocia (w dziale III).

Ale uwaga! Nawet gdyby prawo dożywocia nie zostało wpisane do księgi wieczystej, to i tak obowiązuje, bo najważniejszym dokumentem jest akt.

Czy przed podpisaniem umowy można poradzić się notariusza?

Oczywiście, notariusze – zanim sporządzą akt notarialny – udzielają stronom szczegółowych bezpłatnych informacji o treści oraz skutkach umowy, którą te osoby zamierzają zawrzeć.

Nasi eksperci od darowizn: Patrycja Wąsowska, notariusz; Piotr Dąbrowski, adwokat

W imieniu czytelników rozmawiała: Marta Jaworska

Zalety i wady umów not arialnych (przykładowe)

: W darowiźnie można przekazać wszystko: każdą nieruchomość (dom, mieszkanie, grunt), prawo użytkowania wieczystego gruntu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz rzeczy ruchome. – Darowiznę przekazuje się bezpłatnie – to akt szczodrobliwości darczyńcy. Obdarowany ma jedynie moralny obowiązek wdzięczności w stosunku do darczyńcy. Odwołanie darowizny jest więc trudne.

: Jeżeli już po przekazaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek – w granicach wzbogacenia – dostarczać darczyńcy środków umożliwiających mu utrzymanie.

Rodzice chcą przekazać ci mieszkanie w darowiźnie?

Musicie iść do notariusza. On sporządzi umowę darowizny i prześle ją do urzędu skarbowego. Notariusz nie załatwi jednak za nas wszystkich formalności. Oto wskazówki dla obdarowanych z różnych grup podatkowych.

1. Najbliższa rodzina, czyli I grupa podatkowa

Te osoby są całkowicie zwolnione z podatku od darowizny! Ale pod warunkiem, że zgłoszą darowiznę do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od jej przekazania. Darowiznę sporządzoną w formie aktu notarialnego (np. mieszkania) zawsze zgłasza do urzędu skarbowego notariusz i on odpowiada za dopełnienie tej formalności.

Pisemną darowiznę rzeczy i pieniędzy sami zgłaszamy! Gdy w darowiźnie otrzymałaś pieniądze, musisz mieć potwierdzenie przelewu lub wpłaty pieniędzy na swoje konto. Natomiast kwota wolna od podatku, której nie muszą zgłaszać osoby z I grupy podatkowej, wynosi 9637 zł.

2. Dalsi krewni – II grupa

Osoby z tej grupy płacą od darowizny podatek od 7 do 12 proc. Do II grupy podatkowej należą m.in.: dzieci rodzeństwa (bratanek, siostrzeniec), rodzeństwo rodziców (wuj, ciotka), małżonkowie rodzeństwa (np. mąż siostry), rodzeństwo małżonków (szwagier), małżonkowie wnuków (np. mąż wnuczki).

W urzędzie skarbowym muszą wypełnić formularz SD-3. Ale jeśli darowizna nie przekracza 7276 zł, nie płacą podatku.

3. III grupa podatkowa

Osoby z tej grupy płacą podatek od darowizny od 12 do 20 proc.! Do tej grupy należą: osoby z najdalszej rodziny darczyńcy, nienależące do II grupy podatkowej (np. rodzina macochy) oraz niespokrewnione, np. znajomi. Osoby z tej grupy też wypełniają formularz SD-3. Dla nich kwota wolna od podatku wynosi tylko 4902 zł.

O podatki możemy też pytać na infolinii informacji podatkowej: 801 055 055.

Dożywocie

– W umowie o dożywocie nie można przekazać rzeczy ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Można przekazać tylko nieruchomość i prawo użytkowania wieczystego.

Osoba, która przekazuje mieszkanie w umowie o dożywocie, zazwyczaj mieszka w tym lokalu do śmierci (lub użytkuje jego część). Może żądać też spełnienia innych warunków, np. zapewniania wyżywienia.

Prawo dożywocia jest wpisane do księgi wieczystej, więc nawet jeśli lokal będzie sprzedany, osoba, która ma to prawo, nie traci go. Nowy nabywca ma obowiązki wobec dożywotnika (np. płaci mu rentę).

Dożywocie bez podatku dochodowego!

Jeśli będziesz chciała przekazać w dożywocie mieszkanie – które nabyłaś w ciągu ostatnich 5 lat (np. kupiłaś, dostałaś w spadku) – urząd skarbowy nie obciąży cię podatkiem dochodowym.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że nie jest możliwe określanie zysku z przekazania nieruchomości w dożywocie, a więc nie można też nałożyć podatku od wzbogacenia!

Obecnie jedyny podatek przy umowie dożywocia to tak zwany podatek od czynności cywilnoprawnych: 2 proc. od wartości rynkowej nieruchomości. Jednak ten podatek płaci nabywca nieruchomości. Podatek pobiera i odprowadza notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego.

Artykuł pochodzi z kategorii: Porady prawne

Tekst pochodzi z magazynu

Tina

Zobacz również

  • 1. Wydawana przez NFZ karta ubezpieczenia zdrowotnego EKUZ zapewnia pokrycie kosztów leczenia w krajach Unii zgodnie z obowiązującymi w nich przepisami. A to oznacza, że niektóre z tych kosztów,... więcej